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FAQ zum Mietendeckel: Wie geht’s weiter mit der Miete?

Auf dem Bild sieht man einen Sonnenaufrgang über Berlin. Foto: Unsplash/Daniel Brosch/CC0

In Berlin sind die Grundstückswerte seit 2008 um 870 Prozent angestiegen. In diesem Zeitraum haben sich die Angebotsmieten mehr als verdoppelt – während die Einkommen nur um 25 Prozent gestiegen sind. Die Mietpreise galoppieren dem Einkommen davon. Jeder sechste Haushalt in Berlin bringt bereits über 40 Prozent des Nettoeinkommens für Wohnkosten auf. Fast ein Viertel der Umzüge werden aufgrund von Verdrängung verursacht, durch Mieterhöhungen, Eigenbedarfskündigungen, teure Modernisierungen, fehlende Instandhaltung, Abrisse oder Druck von Eigentümer*innen.

Wir sagen: So kann es nicht weiter gehen!

Die Mietpreisbremse auf Bundesebene bleibt weitgehend wirkungslos. Als Grüne wollen wir mutig neue Wege gehen, um bis zu 1,5 Millionen Miethaushalte in Berlin vor Verdrängung und Spekulation schützen zu können. Mit dem rot-rot-grünen Mietendeckel betreten wir juristisches Neuland. Es war früh bereits bekannt, dass CDU und FDP eine Normenkontrollklage für das Bundesverfassungsgericht einreichen werden. Daher mussten wir besonders gut abwägen, welches Modell gleichzeitig sozial und fair, aber auch umsetzbar und rechtssicher ist, damit das Gesetz die zu erwartende Klagewelle vor Gericht besteht. Erst dann haben alle Berliner*innen auch Rechtssicherheit.

Hier hat unsere Sprecherin für Wohnen und Mieten, Katrin Schmidberger, die wichtigsten Fragen zum Mietendeckel in einem FAQ für euch zusammengefasst:

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Das Gesetz zum Mietendeckel gilt für die allermeisten klassischen Mietverhältnisse bei Wohnungen. Auch bei Untermietverhältnissen muss dieser eingehalten werden. Er gilt nicht für Gewerbe, Wohnheime, Neubau (bezugsfertig nach 1. Januar 2014) und für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Auch bei Wohnraum, für den Gelder aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, kommt der Mietendeckel nicht zum Tragen. Das gilt auch für Wohnungen, die z.B. durch Träger für besonderen Personengruppen angemietet wurden.

Müssen Vermieter*innen von sich aus die Miete senken?

Ja, der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz. D.h. es ist verboten, höhere Mieten zu verlangen, als nach dem Mietendeckel-Gesetz zulässig sind. Wenn Vermieter*innen keine Mietsenkung ankündigen, solltest du prüfen, ob eine Absenkung laut Mietendeckel möglich ist. Vielleicht hilft auch eine Erinnerung an den Mietendeckel per Post. Auch wenn Vermieter*innen eine Mietsenkung ankündigen, ist es sinnvoll, zu prüfen, ob die Absenkung die korrekte Höhe hat. Dazu besteht die Möglichkeit, sich bei dem jeweiligen Bezirksamt Unterstützung zu holen, diese können dann auch die Vermieter*innen auffordern, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Auch gibt es in jedem Bezirk kostenfreie Mieterberatungen, die wir seit 2018 als Rot-Rot-Grün finanzieren, damit sich alle über ihre Rechte informieren können.

Leider müssen wir allen Mieter*innen raten, deren Mieten gesenkt werden, vorsorglich den Betrag zurück zu legen, denn wir können leider nicht garantieren, dass das Gesetz hält. Erst das Bundesverfassungsgericht wird dies final entscheiden und uns allen Sicherheit geben können.

Ab wann gilt der Mietendeckel? Wann müssen Vermieter*innen über die Miethöhe informieren?

Stichtag ist der 18.Juni 2019. Die Miethöhen an diesem Tag werden zunächst eingefroren. Mietsenkungen sind 9 Monate nach Veröffentlichung des Gesetzes im Gesetzesblatt möglich. Am 30. Januar 2020 wurde der Mietendeckel von Rot-Rot-Grün im Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen. Mit der Veröffentlichung wird für Mitte Februar gerechnet.

Mieter*innen müssen binnen zwei Monaten nach Veröffentlichung über die Berechnung ihrer Miethöhe informiert werden, also etwa Mitte April. Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages haben die Vermieter*innen unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen und die Höhe der Stichtagsmiete am 18.06.2019 mitzuteilen.

Was passiert bei eine Wiedervermietung?

Nach dem Inkrafttreten des Gesetzes unterliegen auch Neuvermietungen dem Gesetz. Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war, oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieter*innenwechsel stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.

Liegt diese eingefrorene Miete allerdings oberhalb der für die Wohnung maßgeblichen Mietobergrenze gemäß Mietentabelle, darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. Bei der Mietobergrenze ist gegebenenfalls der Zuschlag für moderne Ausstattung und Modernisierung zu berücksichtigen.

Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5,02 Euro/m² ist, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 Euro auf bis zu 5,02 Euro/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens zwei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Die Regelungen gelten allerdings nicht für Wohnungen, die bisher dauerhaft unbewohnbar waren, und mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden.

Werden sich Vermieter*innen an den Mietendeckel halten?

Ich gehe davon aus, dass die meisten gesetzeskonform handeln werden. Und alle Vermieter*innen, die sich nicht daran halten, riskieren eine Geldstrafe von bis zu 500.000 Euro. Berlins größter Wohnungsverband, der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU), empfiehlt allen Mitgliedern, unaufgefordert die Mieten zu senken und ihre Mieter*innen detailliert über die Neuberechnung der Miete in Kenntnis zu setzen.

Wie kann ich feststellen, welches die rechtlich zulässige Miete für meine Wohnung ist und ob meine derzeitige Miete zu hoch ist?

Da hilft der Blick in die Mietentabelle in Verbindung mit der Wohnlageneinordnung. Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze der Mietentabelle liegt. In diesem Fall sollte die Miete gesenkt werden. Dies sollte jedoch nicht ohne juristische Begleitung oder Beratung erfolgen. Die höchst zulässige Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete (einschließlich aller Zuschläge wie z.B. für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Die Betriebs- oder sonstige Wohnkosten werden nicht einberechnet. Sammelheizungen (Begriff aus dem Gesetz) sind Heizungen, die die gesamte Wohnung oder mehrere Wohnungen gemeinsam heizen (nicht Kohleöfen).

Zudem muss zusätzlich ein Euro auf die Miethöhe aufgeschlagen werden, wenn die Wohnung drei von fünf der folgenden Ausstattungsmerkmale erfüllt: (1) schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, (2) Einbauküche, (3) hochwertige Sanitärausstattung, (4) hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, (5) Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh pro Quadratmeter im Jahr.

Mietentabelle zum Mietendeckel
Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro

 

Unterscheidet der Mietendeckel zwischen guten und einfachen Wohnlagen?

Ja, allerdings nur bei der Frage, ob eine Miete neun Monate nach Inkrafttreten abgesenkt werden kann. In guten Wohnlagen ist ein Zuschlag von 0,74 Euro pro Quadratmeter möglich, der auf den Mietpreis aus der Mietentabelle aufgeschlagen werden muss. Bei mittleren Wohnlagen verringert sich der Mietpreis um 0,09 Euro pro Quadratmeter, bei einfachen Wohnlagen verringert er sich um 0,28 Euro pro Quadratmeter.

Eine Miete ist überhöht, wenn sie – unter Berücksichtigung der Wohnlageneinstufungen – die so errechnete Miethöhe um mehr als 20 Prozent überschreitet. Dann solltet ihr euch auch bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung melden und beraten lasssen. Diese Behörde ist für die Mietabsenkung zuständig. (Sobald die konkreten Ansprechpersonen fest stehen, werden wir sie hier veröffentlichen.)

Wie kann ich sehen, in welcher Wohnlage ich wohne?

Zur Wohnlagezuordnung wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen eine Rechtsverordnung erlassen.

Da davon auszugehen ist, dass diese sich an den Wohnlageneinordnungen des bisherigen Mietspiegels ausrichten wird, ist hier eine erste Orientierung möglich: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/wohnlagenkarte.shtml

Wann und wie ist eine überhöhte Miete abzusenken?

Das Gesetz legt fest, dass eine überhöhte Miete verboten ist, jedoch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes die Absenkung gefordert werden kann.

Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt (z.B. mehr als 7,14 Euro Miete, wenn die Mietobergrenze bei 5,95 Euro Miete liegt). Eine höhere Miete als diese ist verboten.

Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist bei der Berechnung der Mietobergrenze ein Abschlag beim maßgeblichen Mietpreis in der Mietentabelle von 0,28 Euro zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 0,09 Euro abgezogen und für Wohnungen in guter Wohnlage ist ein Zuschlag von 0,74 Euro zu berücksichtigen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht die Einhaltung des Verbotes, d.h. sie kann von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens auf der Verwaltungsebene dagegen vorgehen und z. B. Geldbußen von bis zu 500.000€ verhängen.

Sollte eine nach dem Gesetz erforderlich Mietsenkung und Rückzahlung überhöhter Mietendurch den Vermieter trotz Aufforderung nicht erfolgen, müssen die Mieter*innen den zivilrechtlichen Klageweg beschreiten.

Wer kann mir helfen, wenn ich beim Berechnen der zulässigen Miethöhe nicht ganz sicher bin?

Eine Information über die zulässige Miethöhe ist bei deinem Bezirksamt (Wohnungsamt) oder bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklungen möglich. Diese Stellen sind berechtigt, die hierfür erforderlichen Informationen von den Vermieter*innen einzuholen, um Auskunft geben zu können. (Sobald die konkreten Ansprechpersonen fest stehen, werden wir sie hier veröffentlichen.)

Warum gelten die Mietsenkungen erst neun Monate nach Veröffentlichung des Gesetzes?

Bezirksämter, Investitionsbank Berlin (IBB) und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklungen müssen erst die notwendigen Abteilungen für den Mietendeckel aufbauen. Außerdem haben Gegner*innen des Gesetzes Klagen angekündigt. Es ist möglich, das nach neun Monaten eine größere Rechtssicherheit herrscht, ob der Mietendeckel in allen Punkten rechtskonform formuliert ist.

Was sollen Mieter*innen tun, wenn sie Mieterhöhungen zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes bekommen haben?

Eine Mieterhöhung, die nach dem Stichtag und vor dem Inkrafttreten erfolgte und der u. U. zugestimmt wurde, ist nicht wirksam. Vielmehr wird ab Inkrafttreten des Gesetzes nur die Miete, die am 18. Juni 2019 vereinbart war, zulässig.

Ob die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes in der Zwischenzeit gezahlten Mieterhöhungsbeträge zurückgefordert werden können, ist nicht sicher und wird von den Gerichten geklärt.

Was sollen Mieter*innen tun, wenn sie nach Inkrafttreten des Mietendeckels eine Mieterhöhung erhalten?

Mieterhöhungen sind bis zum 31.12.2021 verboten, so dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss. Das gilt auch dann, wenn eine Mieterhöhung erst für die Zeit nach dem Mietendeckelgesetz gefordert wird.

Mieterhöhungen um bis zu 1,3 Prozent der zum Stichtag vereinbarten Nettokaltmiete sind erst ab Januar 2022 möglich. Der letztendlich maßgebliche Prozentsatz wird durch eine Rechtsverordnung der zuständigen Senatsverwaltung festgelegt.

Die bisherigen zivilrechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind dabei jedoch weiterhin zu berücksichtigen.

Was sieht der Mietendeckel bei Staffel- und Indexmietverträgen vor?

Die Mietendeckel gilt auch für Staffel- und Indexmietverträge. In diesen Fällen ist die Miethöhe am Stichtag 18.06.2019 maßgeblich.

Werden Mehrfamilienhäuser genau so behandelt wie Einfamilienhäuser?

Nein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist ein Aufschlag von 10 Prozent zulässig, der zusätzlich zur Wohnlage berücksichtigt werden muss.

Warum hat das mit dem Mietendeckel so lange gedauert? Wie rechtssicher ist der Mietendeckel überhaupt?

Mit dem Mietendeckel betritt Berlin juristisches Neuland in der Mietengesetzgebung der Bundesrepublik. Denn wir nutzen das öffentliche Preisrecht für das Wohnungswesen als Landesrecht zum ersten Mal. Als bündnisgrüne Fraktion halten wir das vor dem Hintergrund des Berliner Mietenwahnsinns jedoch für zwingend erforderlich. Wir fühlen uns seit jeher der sozialen Gerechtigkeit verpflichtet und wollen der Spekulation mit Wohnraum endlich ein Stoppschild setzen. Um ein rechtssicheres Gesetz zu erreichen, war eine umfassende Prüfung und Abwägung erforderlich, die neben juristischen Fragen auch zwingend die Wirtschaftlichkeit von Immobilien zu berücksichtigen hatte. Denn wir wollen ja, dass der Deckel hält. Da geht Gründlichkeit vor Schnelligkeit. Wir haben von Anfang an gesagt, dass wir nicht garantieren können, dass der Deckel hält. Alles andere wäre unredlich. Aber wir denken, wir sollten diese Chance gerade für die Berliner*innen nutzen, die heute schon nicht mehr wissen, wie sie ihre Miete bezahlen können.

 

Warum verfolgen die Grünen die Idee des atmenden Deckels?

Hiermit wollten wir sicherstellen, dass wir in Berlin ein rechtssicheres Gesetz bekommen, das den Mietenwahnsinn in Berlin stoppt und zugleich Vermieter*innen den nötigen Spielraum ermöglichen, ihre Bestände ordentlich zu bewirtschaften. Schließlich gibt es auch viele redliche Vermieter*innen, die ihre Mieten lediglich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöht haben oder die Möglichkeiten der Mieterhöhung in den vergangenen Jahren nicht ausgeschöpft haben. Gerade die Vermieter*innen, die in den letzten Jahren ihre Mieten gar nicht erhöht haben, sollen so nicht benachteiligt werden.

Können Vermieter*innen Ausnahmen zum Mietendeckel beantragen und dann die Mieten erhöhen?

Ja, hier gibt es Ausnahmeregelungen. Vermieter*innen können höhere Mieten als nach dem Mietendeckel (Mietentabelle + mögliche Zuschläge) zulässig bei der Investitionsbank Berlin (IBB) beantragen, damit sie nicht von sogenannter unbilliger Härte betroffen sind. Das ist etwa der Fall, wenn sonst eine Immobilie für Vermieter*innen finanziell nicht mehr tragbar ist und zu Verlusten führt, oder eine Substanzgefährdung des Hauses zu befürchten ist. Sollte durch die IBB einer höheren Miete zugestimmt werden, können die betroffenen Mieter*innen bei der IBB einen Mietzuschuss für die Miete oberhalb der Mietobergrenze beantragen.

Ausnahmen vom Mietendeckel? Mietzuschuss für Mieter*innen

Sollten Vermieter*innen aus Härtefallgründen gestattet bekommen, eine höhere Miete zu nehmen, haben die Mieter Anspruch auf einen Zuschuss um nicht am Ende die Lasten dafür zu tragen.

In diesen Fällen können sie einen Mietzuschuss bei der IBB für die Miete oberhalb der Mietobergrenze beantragen.

Brauche ich juristische Hilfe?

Mieter*innen sollten sich grundsätzlich juristisch beraten lassen. Dieses FAQ ist keine Rechtsberatung, das können wir nicht leisten. Hierfür bieten alle Bezirksämter kostenlose Mieterberatungen in den Berliner Bezirken an, für die die rot-rot-grüne Landesregierung ausreichend Gelder bereit stellt. Eine aktuelle Liste mit den Mieterberatungen findet ihr hier.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, sich bei den Berliner Mieterorganisationen beraten zu lassen. Hierfür ist allerdings eine Mitgliedschaft erforderlich. Der Berliner Mieterverein hat die wichtigsten Fragen zum Mietendeckel auch online beantwortet.

Wichtig: Wir raten dringend davon ab, ohne juristische Beratung Mietzahlungen zu verringern oder einzustellen, da in der Folge eines verlorenen Prozesses der Verlust der Wohnung drohen kann.

Sollte sich nach anwaltlicher Beratung herausstellen, dass eine überhöhte Miete vorliegt und Vermieter*innen eine Absenkung der Miete verweigern, hast du die Möglichkeit, den zivilrechtlichen Klageweg zu beschreiten. Leider gibt es hierfür nicht den Weg des Verwaltungsgerichts durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Jedoch steht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur Beratung zur Verfügung und gibt auch Auskünfte über die rechtlich zulässig Miete. Auch die Senatsverwaltung hat Infos online zur Verfügung gestellt, die viele Fragen behandeln.

Können bei Modernisierungen trotz Mietendeckels die Kosten auf die Mieter*innen übertragen werden?

Ja, teilweise. Eine Umlage von Modernisierungkosten auf die Mieter*innen ist bis maximal einem Euro pro Quadratmeter möglich. Allerdings nur, wenn (1) eine gesetzlichen Verpflichtung besteht, (2) zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches, (3) zur Nutzung erneuerbarer Energien, (4) zur energetischen Fenstererneuerung, (5) zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung, (6) zum Aufzugsanbau oder (7) zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau. Andere Modernisierungskosten sind nicht umlegbar. Die Vermieter*innen sind verpflichtet, die Maßnahmen der Investitionsbank Berlin (IBB) anzuzeigen.

Wofür gilt der Berliner Mietspiegel noch?

Die zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Mietrecht werden durch den Mietendeckel nicht außer Kraft gesetzt.

Auch der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand. Anwendbar ist er insbesondere auf die vom Mietendeckel ausgenommenen Neubau-Wohnungen ab 2014.

Wie lange gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.

Welche Fragen und Antworten fehlen in diesem FAQ?

Falls euch allgemeine Fragen und Antworten fehlen, schreibt uns eine Mail an: Frank Bertermann, Referent für Stadtentwicklung und Wohnen, Zur Anzeige der E-Mail-Adresse muss JavaScript aktiviert sein.. Wir erweitern das FAQ entsprechend.


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